作者：子非鱼

01 | 广州二手房全线下跌

在四大一线城市中，广州已经处在明显劣势。且不说已经被京沪远远甩开，就是和自己的兄弟城市深圳相比，差距也是一年年被拉大。

正因为存在这种劣势，所以广州楼市在一线城市中表现最为不稳定，上涨的时候一般都是最后才涨，调整的时候，又往往率先调整。

在上一篇文章中，本号已经分析过二季度开门的4月份，全国楼市已经重新转跌，反映到广州身上，就更为明显。

(资料图片)

根据广州中原研究发展部公布的最新数据显示：

4月份，广州二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。网签价格环比下跌了3.18%。

细化到各区，则呈现出了全线下跌态势。

从市区到次外围片区再到远郊区，11个区成交量无一例外都在下跌。

其中次外围片区的黄浦区跌幅最大，相比3月份下跌了三分之一。花都下跌了四分之一，越秀下跌了超五分之一。番禺、增城、荔湾、从化、南沙跌幅都在10%以上。

新房方面，成交量跌破了1万套，4月份只成交了7828套，环比下跌了24%。

中原给出的解释是，受清明假期影响所致，这些都是次要原因。

真正的原因是压抑的需求集中在一季度爆发已经被消耗得差不多，而收入、就业尚未复苏，导致需求逐渐走弱，出现了断档局面。

面对成交量再次回头，广州有点急了，在最近几天里连续发布了三个大招。

02 | 广州急了

第一，放松去化周期最长的南沙区的限购。

具体措施为：

1、外地人在广州连缴3年社保，并具备大专以上学历或初级以上职称或高级技能以上证书，即可在南沙买一套房。

2、外地人在南沙工作（私企需在南沙成立时间超过一年），并具备大专以上学历或初级以上职称或高级技能以上证书，即可在南沙买一套房。

3、港澳居民，可以在南沙购买商办物业。

在深圳放开深汕合作区限购之前，广州是一线城市中唯一一个没有实现全域限购的城市，增城、从化一直都不限购。

而南沙则处在放松与收紧的特殊地带。

在上一轮上涨浪潮中，由于南沙被定为广州副中心，同时又是国家级自贸区，所以为了给南沙引流，广州将南沙的购房门槛降到了最低，本科可直接购房，不需要社保和户籍。

在低门槛的背景下，大湾区的热钱扎堆流入南沙，引发南沙房价暴力拉升，最终迫使广州在2021年收紧了限购，堵住了这个漏洞。本科人才，还要出示连续一年社保缴纳证明。其他则需要5年社保才行。

在收紧之后，2021年年中就迎来了全国楼市的拐点，自此进入了不断调整的状态。南沙房价成了广州价格下跌的典范，库存量不断高企，去化周期不断延长。

中原数据显示，3月末南沙的新房去化周期高达31.8个月，位居各区之首。广州11个区中，除了海珠在12个月警戒线以内，其余都超出了警戒线。

正因为南沙最难卖，所以南沙最先放松限购。非户籍人口，社保“5改3”。同时，大专以上学历，可直接购房。

除了放松南沙限购外，广州还配套了两个措施。

第二，4月28日广州市公积金中心发布了《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意见稿）》，提出：

二孩及以上家庭公积金贷款限额上浮30%，以进一步支持购房者的购房需求。

也即上调公积金贷款额度，支持刚需家庭购房。

第三，广州市自然资源局发布《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，提出：

一手房带押过户适用范围为全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。

这是广州的一大创举。

之前各城市发布的都是“二手房带押过户”，也即二手房交易过程中，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

广州这次发布的是“一手房带押过户”，什么意思？

也即一些被开发商已经抵押的预售新房，购房者可以直接带押过户。如果抵押银行和按揭银行是同一银行，可直接办理“一手房转移登记+抵押权变更登记”。如果不是同一银行，可直接办理“一手房转移登记+抵押权转移登记+抵押权变更登记”。

这一招，貌似是在拯救房企，加快被抵押预售新房的去化，帮助房企回血。

03 | 楼市持续性存疑

正如我多次强调的，不知不觉，中心城市新一轮救市行动已经开启。

但是，效果极其有限。

因为当下制约房地产复苏，引发楼市成交量再次转跌的原因，是收入与就业复苏不顺畅。

所以，我们可以看到，哪怕热点城市的二手房80%在降价，也没能阻止成交量转跌、

楼市复苏，需要依赖信心、收入和就业，而目前，这三者仍充满着不确定性，尤其是就业。

就广州的经济数据来看，一季度GDP只增长了1.8%，在十强城市中垫底。

数据：各城市统计局

同时还可以看到，一季度广州的工业增加值同比下降了5.8%；出口1303.2亿元，同比下降7.6%。

工业与出口是拉动就业的主阵地。数据显示，制造业和外贸行业是吸纳就业的主阵地之一。作为我国经济压舱石的制造业，占就业人口高达18.1%。商务部的数据显示，外贸行业带动了1.8亿人就业。

可见，广州的就业压力还是比较大。

钱不好赚，工作不好找的背景下，楼市何来的后续支撑力。这一局面不改变，包括广州在内的所有热点城市，后续几乎都没有可持续性。