上海四月二手房成交量暴跌，挂牌量同步激增？记者作了调查全球要闻

传统楼市有“金三银四”的说法。然而，上海温暖的三月过后，小阳春似乎“戛然而止”。

有数据显示，4月份，全市二手房成交量不足1.8万套，比3月份的2.4万套环比下降了26%，甚至低于2月份的1.9万套。而同时，“二手房挂牌量突破40万套”的消息也在各大微信购房群中传开。

一些人认为，上海房地产市场正在遭受重大损失。那么，真实情况是怎样的呢？

(资料图)

判断楼市趋势，不能只看“环比”

首先，4月份二手房成交量正常吗？

“业内普遍认为，月交易量1.5万套是一个基准线，低于这个基准线，市场就偏‘冷’。”上海中原地产分析师卢文曦表示，经过对比可以发现，4月份的成交量其实在正常范围内。

记者发现，不少自媒体号基于环比数据得出“暴跌”等结论，却忽略了3月份上海楼市相对活跃，成交量达到2.4万套，为19个月以来的最高值。如果以3月为基数比较，差距自然很大。

“我在中介行业11年了，楼市出现短期波动很正常。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为，4月二手房交易降温是市场的理性回调。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，房价回落有两个原因。第一，今年年初积累的购买力已经充分释放。二是清明假期和五一假期穿插在4月份。如果排除节假日因素，上海的链家带看量还是稳定的。

“受大环境影响，市场预期并未明显回升，购房者在做出选择时更加理性。”上海中原地产门店负责人李晓乾说。其门店在4月份完成了4单二手房交易，均为有自住需求的置换交易。“其中两个是‘以小换大’。房主原本住在花木路附近，但当家庭人口增加时，他决定在附近换一个更宽敞的房子。还有两单是因为孩子有学位落户的需求，所以把房子换到花木路附近。”他说。

那么，上海楼市到底是冷还是热？

业内人士表示，判断楼市长期走势，不能仅凭一两个月的数据。据链家统计，今年1-4月上海二手房累计成交量好于去年同期和2020年同期。

除了成交量，还要看成交价。虽然月成交量有升有降，但成交均价非常稳定。从成交均价来看，4月份上海继续维持在每平方米4万元左右。

在社交平台上，有的房东觉得房子不好卖，有的房东不到一个月就顺利卖掉了。“现在的二手房市场，买卖还是可以商量的，但空间不会太大。只要价格合理，去化就会很快。如果是总价1500万元以上的改善型房子，成交价一般会下调8到10个点。”潘雪莲说。600万元以下的刚需房一般有五个点的议价空间。

40余万套挂牌量不实，“5年限售”针对性执行

记者发现，有人根据挂牌量的“激增”得出楼市暴跌的结论。有人查询“网上房地产”的“二手房”列表详情，发现显示的二手房详情确实超过40万。

但记者了解到，“网上房地产（上海房产交易中心官网）”显示的数据并非二手房，而是二手房核验码。

李晓乾告诉记者，自2021年7月起，中介机构需要在房源挂牌前进行备案核验。房子每挂牌一次，都会得到一个核验码。业主在卖房时，一般会选择同时在几家中介挂牌。因此，一套房会有多个核验码。

比如，记者在“网上房地产”查询发现，闵行区万源城三期有一套面积为172.83平方米的住房，在中原地产和我爱我家都进行了挂牌，所以有两个核验码。在列表中，也会有两条记录。但是注意，两个记录不代表两套房。

上海二手房挂牌的真实数量需要在此基础上去重。根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。业内人士认为，主要是因为上海新房集中推盘后供应量持续增加。上海每年有8万到9万套新房入市，购房者选择面更广。很多人会借此机会卖房“造新”，自住二手房则会不断流向市场。

不少经纪人强调，目前挂牌的二手房以自住为主，很少出现买新房再转卖的现象。记者发现，早在2021年，类似现象就被相关部门进行了监管。

2021年3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，对部分住房实施限售政策。即居民按照优先购买政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后才可转让。这就表示，如果房产认购人数过多，积分制将被触发，购买的新房将有5年的限售期。